大举并购后雅生活交成绩单:规模大增毛利率下

大举并购后雅生活交成绩单:规模大增毛利率下

时间:2020-03-24 02:43 作者:admin 点击:
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来源:国际金融报

不同于往年在午间时分便早早披露全年业绩,3月17日晚20:54,连发几条公告之后,雅生活服务才揭开了2019年全年业绩的面纱。

公告显示,2019年全年,雅生活服务实现收入51.27亿元,较去年同期增加51.8%;毛利为18.83亿元,同比增加46%,毛利率为36.7%,同比减少1.5个百分点;归母净利润为12.31亿元,同比增加53.7%。

雅生活服务管理层在公告中难掩愉悦,“本集团2017年至2019年的三年规划圆满收官。2017-2019年,本集团收入和净利润复合年增长率分别为70.6%和107.4%。”

飘红的业绩也给雅生活服务的股价带来了上涨动力,3月18日,雅生活服务高开高走,截至发稿前,其股价为29.35港元,涨幅为5.58%,总市值为391.33亿港元。

收并购推动业绩飘红

2019年,雅生活服务三项主要均取得显著增长。其中,物业管理服务、外延增值服务、社区增值服务分别实现收入28.3亿元、18.12亿元、4.85亿元,同比分别增长74.2%、23.9%、68.1%。

漂亮的财务数据得益于业务的快速扩张。截至2019年底,雅生活服务在管面积达到2.34亿平方米,同比增长69.4%;合约面积为3.56亿平方米,同比增长55%。

雅生活服务背靠的雅居乐集团、绿地控股为其提供了重要的增长动力。

据披露,截至2019年底,雅生活服务接管雅居乐集团、绿地控股开发的项目,年内新增在管面积分别为563.4万平方米、383万平方米,同比新增11.7%、81%;来自两大股东的新增合约面积分别为668.2万平方米、1805万平方米,较截至2018年底分别增长9.5%及81.9%。

不过,最大的增长动力还是来自雅生活服务第三方拓展及收并购的贡献。

在管面积方面,雅生活服务来自第三方项目的合约面积(含收并购贡献)共计新增8640.2万平方米,同比增幅达101.4%,累计在管面积达1.72亿平方米,在总在管面积中占比达到73.3%;同时,来自第三方项目的合约面积(含收并购贡献)累计达2.39亿平方米,较2018年底增长74%。

收并购也使得雅生活服务的业态、地区布局更加完善。得益于收并购,雅生活服务在管面积中非住宅类占比为41.1%,同比增长了1.5个百分点;在覆盖范围上,也拓展至全国93个城市。

其中,雅生活服务通过收购哈尔滨景阳进入了东北地区,对广州粤华物业的收购则填补了其在公共建筑市场的业务空白。此外,雅生活服务还对完成了对青岛华仁物业、兰州城关等的收购。

业内最大收购

雅生活服务管理层曾在2019年初举行的业绩说明会上明确表示,要通过收并购进行区域布局、业态布局,并“争取完成一些行业重量级的收购”。

2019年被雅生活服务管理层认为是公司“发展史上具有里程碑意义的一年”,其中一个重要因素便是拿下了中民物业。

2019年9月26日早间,雅生活服务发布公告,宣布将以15.6亿元的价格收购中民物业60%的股权,并以不超过5亿元的可变对价收购新中民物业60%的股权。当天复牌后,其股价涨幅一度冲破10%,并以8.36%的涨幅收盘。

资料显示,中民物业集团及新中民物业集团是全国最大的物业管理公司之一,覆盖公共建筑、商业办公、住宅等业态,据披露,截至2018年底,中民物业方面下属的控股物业公司管理面积合计约1.9亿平方米、参股物业公司合计管理面积约1亿平方米,合计近2000个项目。

这被认为是目前物管行业最大的一宗收并购。

收购中民物业及新中民物业后,雅生活服务在上海、重庆、江苏、山东等经济发达区域的市场占有率将得到提升,并进入门槛较高的公共建筑及商业办公及各细分业态。

这也将进一步削弱雅生活服务对两大开发商集团的依赖度。中投证券(香港)2月中旬发布的研报显示,雅生活服务未来管理面积增长确定性强,除双股东每年注入2500万平方米,第三方合约面积正在逐步整合承接,预计2020-2021年陆续并表完成中民物业等近3亿平方米管理面积,届时公司的管理面积将超过5亿平方米。

值得一提的是,截至2018年底,中民物业集团及新中民物业集团收入合计约39.6亿元,扣非税后净利润合计约3.51亿元。这无疑将有力助推雅生活在2020年实现百亿目标。

此次收购完成后,雅生活服务的在管面积有望超过拥有约5.64亿平方米自管面积的彩生活,成为物业管理行业最大规模企业。

欲达百亿级别

大举收并购推动促使增长的除了业绩,还有支出。截至2019年底,雅生活服务的期末现金及现金等价物为42.07亿元,同比减少12.48%,主要是由于期内收并购的力度加大,进行对价支付所致。对中民物业方面的收购资金,也由雅生活服务的内部资源分期拨付。

除此之外,收并购的项目还拉低了雅生活服务的毛利率。

截至2019年底,雅生活服务的毛利率从2018年的38.2%下降至36.7%,三项主要业务中,外延增值服务、社区增值服务的毛利率分别为49.8%、54.4%,同比分别增长2.1个百分点、3.5个百分点,明显拉低毛利率平均水平的为物业管理服务。

据披露,雅生活服务的物业管理服务毛利率为25.3%,较2018年的27.4%下降2.1个百分点。雅生活服务表示,这主要是由于年内积极进行外拓项目的承接,项目前期投入多导致毛利相对较低。同时,雅生活服务收并购企业贡献同比提升,而该些企业采取市场化发展策略,毛利水平相对较低。

中投证券(香港)研报也指出,由于受新并入业务毛利率较低影响,预计雅生活2020年、2021年的毛利率有下降压力。

但这并不会阻碍雅生活服务通过收并购扩张的步伐。

雅生活服务管理层如是表示,“随着物业管理龙头企业管理半径持续拓宽,市场化拓展能力和渠道不断增强,以及资本助力行业整合优化,预计行业集中度将在3-5年中呈现较大幅度的提升”,而抓住发展机遇的关键措施便是继续实施并购。

2019年8月,雅生活服务调整了IPO募集资金所得款项的用途,意欲将其中85%用于“选择性地把握战略投资及收购机会、进一步发展战略联盟”等,而其招股章程中拟定的用于该项目的比例为65%。

据披露,雅生活服务上市募集净额约为31.99亿元,截至2019年末,其已使用的26.22亿元中,有23.03亿元用于把握战略投资、收购及进一步发展联盟等。

持续推进的并购背后,是雅生活对未来的新规划。雅生活管理层表示,2020年是雅生活新三年规划的元年,亦是其迈入新十年征程的起步年,其将“致力成为中国物业管理行业百亿级别平台企业”。

(责任编辑:李非宇 CF006) 相关文章